دانلود مقاله تعهدات مستأجر در اماکن تجاری و مسکونی

اجاره یکی از مهمترین عقود عین است.

امروزه رابطه بین مالک و مستأجر تنها یک رابطه خصوصی نیست تا استقرار عدالت معاوضی در آن هدف اصلی باشد.

دو گروه مؤجر و مستأجر همچون دو طبقه اجتماعی ممتاز در برابر هم قرار گرفته‌اند و تنظیم روابط آنان چندان اهمیت یافته است که دولت خود ناگزیر از دخالت در آن می‌بیند و ناچار است که روز به روز بر میانجیگری خود بیفزاید و گاه نیز نقش رهبر و مدیر را ایفا کند.

در حقوق کنونی عقد اجاره بویژه در مورد حل کسب و پیشه از حیث امری شدن قواعد حاکم بر آن و بی‌اثر بودن حاکمیت اراده در بسیاری موارد بصورت سازمان حقوقی مستقل درآمده است.

سازمانی که بوسیله قوانین اداره می‌شود قالب آماده‌ای که مالک و مستأجر فقط می‌توانند به تراضی خود را درون آن جای دهد بی‌آنکه بر سرنوشت آینده روابط خود حاکم باشند برای مثال در قانون روابط مؤجر و مستأجر 1356 مؤجر از طرف قانونگذار ملزم به تجدید اجاره می‌شود و بی‌آنکه خود بخواهد طرف عقدی قرار می‌گیرد که وضع پیشین بر او تحمیل کرده است.

پس از سپری شدن مدت اجاره رابطه قانونی بین او و مستأجر قطع نمی‌شود.

مستأجر می‌تواند تا وقتی که با حسن نیت مورد اجاره را در تصرف دارد و اجاره را می‌پردازد رابطه گذشته را ادامه دهد طرفین می‌توانند به استناد ترقی یا تنازل هزینه زندگی از دادگاه درخواست تعدیل اجاره را کنند.

بطور خلاصه در این عقد هیچ چیز طبیعی و تابع حاکمیت اراده به نظر نمی‌رسد.

فصل اول
بررسی کل تعهدات مستأجر و وجوه اشتراک آن در اماکن تجاری و مسکونی
قانون مدنی در ماده 490 تکالیفی را بطور کلی برای مستأجر برشمرده است.

مطابق این ماده «مستأجر اولاً باید در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تفریط نکند، ثانیاً‌ عین مستأجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال نماید.

ثالثاً مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً‌ بپردازد» این تعهدات علی‌الاصول در تمامی عقود اجاره چه جهت مسکونی، چه جهت تجاری وجود دارد.

علاوه بر این تعهدات دیگری نیز از قبیل تخلیه عین مستأجره و یا پرداخت سرقفلی در بدو انعقاد عقد اجاره در مواد دیگری از قانون مدنی و قوانین موجر و مستأجر ذکر شده که ما آنها را به علت برخی اختلافات بین اماکن مسکونی و تجاری در فصل دیگر بررسی می‌کنیم بنابراین در این فصل به سه تعهد عمده مستأجر یعنی تادیه مال‌الاجاره، عدم تعدی و تفریط و استعمال عین مستأجره برای مصرف مقرر شده در عقد می‌پردازیم.
گفتار اول: تعریف موضوع و بیان مفاهیم آن
اولین اصطلاح واژه تعهد می‌باشد که در تعریف آن گفته شده است: «الف- عبارت است از یک رابطه حقوقی که به موجب آن شخص یا اشخاص معین نظر به اقتضا عقد یا شبه عقد یا جرم و شبه جرم یا به حکم قانون ملزم به دادن چیزی یا مکلف به فعل یا ترک فعل معین به نفع شخص یا اشخاص معین شود.

ب- حق ذمی را نسبت به کسی که حق علیه اوست تعهد گویند در همین معنی دین و التزام نیز استعمال شده است.

ج- عمل بر ذمه گرفتن حتی به نفع غیر در فقه اسلام به جای تعهد غالباً‌ لفظ «شرط» (خواه ضمن عقد باشد که آنرا شرط ضمن عقد گویند و خواه ضمن عقد نباشد که آنرا شرط بنایی و شرط ابتدایی به حسب اختلاف موارد گفته‌اند) بکار رفته است.

لفظ التزام را نیز به همین معنی به کار برده‌اند.

در یک قرن اخیر لفظ تعهد را در همین معنی به کار می‌برند که ظاهراً‌ از کتب عربی قرن اخیر استفاده کرده‌اند.

بحث تعهدات فقه در دو مورد جمع شده است
اولین اصطلاح واژه تعهد می‌باشد که در تعریف آن گفته شده است: «الف- عبارت است از یک رابطه حقوقی که به موجب آن شخص یا اشخاص معین نظر به اقتضا عقد یا شبه عقد یا جرم و شبه جرم یا به حکم قانون ملزم به دادن چیزی یا مکلف به فعل یا ترک فعل معین به نفع شخص یا اشخاص معین شود.

ج- عمل بر ذمه گرفتن حتی به نفع غیر در فقه اسلام به جای تعهد غالباً‌ لفظ «شرط» (خواه ضمن عقد باشد که آنرا شرط ضمن عقد گویند و خواه ضمن عقد نباشد که آنرا شرط بنایی و شرط ابتدایی به حسب اختلاف موارد گفته‌اند) بکار رفته است.

بحث تعهدات فقه در دو مورد جمع شده است یکی در شرط ضمن عقد و دیگری در عقد صلح و تا اندازه‌ای در عقد بیع.» اصطلاح دیگری که معنای قریب به این مفهوم دارد واژه تکلیف می‌‌باشد که در خصوص معنای آن گفته شده «فقه اوامر و نواهی قانون را گویند که در عبارت دیگر آنها را الزامات قانونی می‌نامند.» ایجاد تکلیف را جزء ذات و جوهر هر تعهد دانسته‌اند که چنین مفهومی با اختیار قابل جمع نمی‌باشد چرا که شخصی که در انجام کاری آزاد است نمی‌توان او را متعهد پنداشت.

در برابر هر حقی تکلیفی معین شده است.

گاهی اوقات این تکلیف ناظر به اجرای موضوع حق است و شخص باید کاری را که صاحب حق می‌خواهد انجام دهد.

هرگاه کاری که باید انجام دهد مربوط به امور مالی باشد او را مدیون یا متعهد یا ملتزم می‌نامند.

بنابراین اگر شخص حق داشته باشد که از دیگری مقداری پول یا انتقال زمین یا ساختن بنایی را بخواهد کسی که این تکلیف بر اوست متعهد است.

در کتب لغت نیز از واژه تعهد با معانی به گردن گرفتن کاری به عهده گرفتن، عهد بستن، پیمان بستن یاد شده است.

بین اصطلاح تعهد و عقد نیز مشابهاتی وجود دارد و حتی قانون مدنی این دو مفهوم را به جای یکدیگر به کار برده است.

ولی نکته مهم این است که «عقد اخص از تعهد است.

هر عقدی تعهد است اما هر تعهدی عقد نیست، مانند الف- تعهد ناشی از ایفاع مانند اخذ به شفعه، ایفاع است.

در فقه امامیه این حدیث دیده می‌شود (العقد العهد) عقد تعهد است.

نظریه کلی تعهدات در عقد از همین حدیث ناشی شده است و فقه امامی سخت به آن پایبند است.» بررسی تعهدات مستأجر در عقد اجاره به نحوی بررسی حقوق مؤجر می‌باشد و همانگونه که گفته شد «از تکالیف متوجه به کسی هم می‌توان به حقوق دیگری یا دیگران پی برد چراکه تکلیف لازم خاص و ناشی از حقوق خاص می‌باشد بنابراین بین حقوق و تکالیف ملازمه وجود دارد.

منظور از تعهدات مستأجر نیز مجموعه تکالیفی است که در عقد اجاره بر عهده مستأجر قرار می‌گیرد که تمامی این تعهدات جنبه قراردادی دارند و نتیجه تراضی طرفین برای ایجاد التزام می‌باشند خواه بدین اعتبار که اراده طرفین عقد آنها را آفریده است یا به این جهت که قانون بر توافق اشخاص چنین اثری را بار می‌کند به عنوان مثال تعهد به پرداخت اجاره‌بها که قانوناً‌ در هر عقد اجاره‌ای بر عهده مستأجر قرار می‌گیرد و تعهد به عدم انتقال منافع اماکن مسکونی که اصل بر خلاف آن محتاج به تصریح در عقد می‌باشد.

هر دو تعهدی قراردادی می‌باشند.

از سوی دیگر این تعهدات علاوه بر اشخاص حقیقی، اشخاص حقوقی را نیز ملتزم می‌نماید چرا که وفق م 558 قانون تجارت اشخاص حقوقی نیز می‌توانند دارای کلیه حقوق و تکالیف اشخاص حقیقی شوند مگر حقوق و تکالیفی که بالطبیعه مخصوص انسان است.

اماکن تجاری نیز محلهایی هستند که شخص تاجر در آن به کسب و کار می‌پردازد.

ماده 1 قانون تجارت در تعریف تاجر می‌گوید: تاجر کسی است که شغل معمولی خود را معاملات تجاری قرار دهد.

البته با این تعریف نمی‌توان مرز مشخصی را بین اماکن تجاری و غیرتجاری ترسیم نمود و بدین جهت همیشه اختلافات بسیاری در زمینه بعضی از مشاغل خاص از قبیل وکالت، سردفتری وجود داشته است.

گفتار دوم: خصایص تعهدات در عقد اجاره م 466 قانون مدنی در تعریف عقد اجاره مقرر می‌دارد «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک عین منافع مستأجره می‌شود اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌گویند.

صاحبنظرانتعریف مذکور را دارای ایراداتی دانسته‌اند و ازجمله اینکه به معوض بودن عقد اجاره اشاره‌ای نشده است و همچنین به موقت بودن آن.

در رد ایرادات مذکور گفته شده: «واضعین قانون در اغلب موضوعات معاملات همین رویه را در پی گرفته‌اند و تعریفاتی که برای معاملات شده معرفی در مقام بیان حد تام و ذکر حقیقت آنها بطوریکه جامع و مانع باشد نبوده و فقط در صدر بوده‌اند.

اولین خصیصه مهم تعهد موجود در عقد اجاره استمرار آن است.

در تعریف تعهد مستمر گفته شده است: «تعهدی است که عامل زمان از عناصر سازنده آن است مانند تعهد ناشی از اجاره و عقد بیمه و نکاح، در برابر تعهد آنی به کار می‌رود.

تعهدات مستمر آثار مخصوص دارند که درخصوص هر عقد مستمر جداگانه باید مورد بررسی قرار گیرد.» در خصوص وجوه اختلاف تعهدات مستمر و آنی مواردی به شرح ذیل برشمرده شده است: «الف- اگر در تعهد مستمر متعلق موضوع تعهد، عیب پیدا کند و این عیب بعد از قبض مال مورد تعهد پدید آید برای متعهدله، خیار عیب پیدا می‌شود (ماده 478 و 480 ق.م).

اما در مورد تعهد آنی (مانند بیع) موقعی عیب، باعث خیار عیب است که قبل از تعهد یا دست‌کم قبل از قبض مورد تعهد، حادث شود.

اگر عیب، پس از قبض حادث شود، موجب خیار نیست.

ب- اگر در تعهد مستمر، عیبی که در متعلق موضوع تعهد، پدید آمده طوری باشد که آنرا از قابلیت انتفاع خارج کند و رفع عیب میسر نشود تعهد، از تاریخ بروز این عیب منحل می‌شود (ماده 481 ق.م).

ج- تلف متعلق موضوع تعهد در اثناء مدت عقد مستمر (مانند اجاره) موجب انحلال عقد اجاره می‌شود و این نیز یکی از خصایص تعهد مستمر می‌باشد.

(ماده 483 و 496 ق.م).

د- هرگاه قسمتی از مورد تعهد مستمر تلف شود به ملاک ماده 483 ق.م متعهدله، نسبت به بقیه، خیار فسخ دارد.

این همان خیار تبعض صفقه است.

نیز متعهدله ممکن است تقلیل نسبی عوض را بخواهد این قاعده، در اجاره گفته شده است ولی در تعهدات مستمر، علی‌الاصول قابل اجرا می‌باشد.» دومین خصیصه تعهدات عقد اجاره لازم بودن آن است در تعریف تعهد لازم گفته شده است: «تعهدی است که نمی‌تواند آنرا از بین ببرد مگر اینکه به یکی از چهار چیز 1- خیار، 2- اقاله، 3- حق رجوع، 4- حکم خاص قانون، تعهد لازم بودن مشمول ماده 954 ق.م نیست.

سومین خصیصه تعهدات ناشی از عقد اجاره موقتی بودن آن است بدین معنی که شرط دوام در عقد اجاره مبطل عقد است چراکه به موجب ماده 468 قانون مدنی «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است» اجاره دائم تا زمان بقای عین مستأجره تداوم می‌یابد و چون این زمان مشخص نیست لذا اجاره باطل خواهد بود.

«از تبصره یک ماده 1 قانون جدید مستأجر و مالک (قانون مصوب 1339) که تصرف به عنوان اجاره یا صلح منافع یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره را حاکی از تشکیل عقد اجاره دانسته است.

چنین استنباط می‌شود که برخلاف صراحت ماده 468 قانون مدنی در صورتی که اجاره مشمول قانون جدید مالک و مستأجر باشد عدم تعیین مدت مبطل اجاره نخواهد بود.

چراکه به موجب ماده 26 این قانون و هم به مناسبت تأخر این قانون نسبت به قانون مدنی، تبصره 1 قانون جدید مالک و مستأجر (که در آن تعیین مدت شرط صحت اجاره نیست) در قلمرو خود ماده 468 قانون مدنی (که در آن عدم تعیین مدت مبطل اجاره است) را نسخ می‌کند.

البته این نسخ محدود به عدم تعیین مدت بوده و شرط دوام حتی در عقد اجاره‌ایکه مشمول قانون جدید مالک و مستأجر باشد مبطل عقد خواهد بود.» نظر فوق‌الذکر در خصوص قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 نیز صادق است چراکه ماده یک این قانون هم، تصرف به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره را مشمول مقررات این قانون دانسته است.

چهارمین خصیصه، معوض بودن تعهدات در عقد اجاره می‌باشد، تعهد معوض هر تعهدی است که متقابلاً‌ طرف هم در عوض آن، تعهدی کرده باشد، مانند عقد بیمه و بیع و اجاره خدمات.

لذا در اجاره وجود عوض، مانند منافع مورد تملیک، از عناصر اصلی عقد اجاره است و به همین جهت عدم تعیین اجاره‌بها، یا توافق درباره بی‌عوض بودن اجاره، عقد را باطل می‌کند، به بیان دیگر، وجود عوض مقتضای ذات اجاره است و با قرارداد خصوصی نمی‌توان این وصف را از اجاره گرفت.

پنجمین خصوصیت عقد اجاره رضایی بودن آن است.

تعهد رضایی تعهدی است که: اولاً، ناشی از قصد نتیجه است یعنی بوسیله عقد یا ایقاع حاصل می‌شود، ثانیاً، برای وجود آن تشریفاتی مخصوص لازم نیست نقطه مقابل تعهد رضایی تشریفاتی است و آن تعهدی است: اولاً، ناشی از قصد نتیجه است ثانیاً، نوعی از نتشریفات در آن اعمال می‌شود.

عقد اجاره نیز علی‌الاصول از عقود رضایی است و پس از توافق طرفین به صرف ایجاب و قبول عقد منعقد می‌شود ولی استثنائاً در مواردی برای اینکه عقد اجاره منعقده مشمول قانون خاصی قرار گردد و از مزایای آن قانون بهره‌مند گردد رعایت پاره‌ای از تشریفات الزامی است و از جمله این موارد تشریفاتی است که در ماده 2 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 تعیین گردیده این ماده مقرر می‌دارد: «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت در دو نسخه تنظیم شود و به امضای مؤجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.» عدم رعایت شرایط مقرر در این قانون عقد اجاره را مشمول قواعد قانون مدنی و توافق طرفین می‌گرداند.

گفتار سوم: وجوه تمایز اماکن مسکونی از تجاری در قوانین موضوعه صرفنظر از شباهتهای زیادی که از نظر احکام حاکم بر اماکن مسکونی و تجاری در قوانین مربوطه به روابط مؤجر و مستأجر وجود دارد، اختلافات قابل توجهی نیز در این زمینه وجود دارد به عنوان مثال تخلیه عین مستأجره در اماکن تجاری و مسکونی شرایط خاص خود را دارد و یا مسأله تغییر شغا و سرقفلی تنها در اماکن تجاری مطرح می‌گردد.

این اختلافات در قانونگذاری نیز مؤثر واقع شده‌اند تا آنجا که بعضی از قوانین مؤجر و مستأجر مانند قانون مصوب سال 1362 تنها اختصاص به اماکن مسکونی دارد و خود این قانون نیز سبب گردید قانون مؤجر و مستأجر مصوب 1356 نیز به اماکن تجاری و غیرمسکونی اختصاص یابد.

بدین لحاظ شناخت هریک از اماکن مسکونی و تجاری و تمایز آنها حائز اهمیت است که برخلاف آنچه در بادی امر به نظر می‌رسد به سادگی قابل تشخیص نمی‌باشند.

ذیلاً‌ در دو بخش جداگانه به بررسی این مباحث می‌پردازیم.

بند اول- اماکن مسکونی در هیچیک از متون قانونی تعریف خاصی از اماکن مسکونی صورت نگرفته است.

در نوشته‌های حقوقی در خصوص اماکن مسکونی گفته شده: «کلیه واحدهایی که به منظور اسکان دائم یا موقت اشخاص ایجاد می‌شوند و از نظر ترکیب بنا، دارای سیمای خاص (اتاق، آشپزخانه، سرویس و…) هستند واحدهای مسکونی نامیده می‌شوند، قصد سازنده و نحوه بهره‌برداری فعلی از ارکان تعریف نیست.» البته مسائل و موضوعاتی که در عمل پیش می‌آید تنها با ملاکهای بیان شده در نظر فوق یعنی، قصد اسکان یا نوع ساخت بنا یا حتی تصریح به قصد طرفین در عقد اجاره قابل حل نمی‌باشد.

حال به شرح این مباحث می‌پردازیم.

تبصره 2 ماده 14 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 56 بیان داشته «در صورتیکه مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت، اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود» از عبارت ماده مذکور چنین برمی‌آید که قانونگذار به هدف مؤجر و مستأجر در زمان انعقاد عقد توجه نموده است.

کاربرد چنین معیاری گرچه ممکن است در عقود اجاره‌ای که مکتوب گردیده به سادگی امکانپذیر باشد ولی در عقود اجاره شفاهی احراز قصد طرفین در مورد استفاده تجاری یا مسکونی در تمامی موارد حلال مشکل نخواهد بود.

چراکه در برخی از مشاغل از قبیل وکالت، طبابت و سردفتری، در اینکه آیا نفس این مشاغل تجاری می‌باشد یا نه اختلاف وجود دارد.

در خصوص مطب پزشکان پس از مدتها اختلاف رویه، نهایتاً هیأت عمومی دیوان عالی کشور در تاریخ 25/7/1371 چنین اظهارنظر نمود: «اماکن استیجاری مطب پزشکان که برای عرضه خدمات علمی و تخصصی پزشکی و معالجه بیماران مورد استفاده واقع می‌شود محل کسب و پیشه یا تجارت محسوب نمی‌گردد تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد.

تخلیه این اماکن هم مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 13 اردیبهشت 62 و ماده 494 قانون مدنی و شرایط بین طرفین در ضمن عقد اجاره است…» پس از صدور این رأی و اعتراضات گسترده پزشکان، در تاریخ 24/11/1372 ماده واحده‌ای در خصوص مطب پزشکان به تصویب رسید که تحت شرایطی حق کسب و پیشه و تجارت را برای اطباء به رسمیت شناخت صدر ماده واحده مقرر می‌داشت: «بند زیر به عنوان بند ج با دو تبصره به ماده دو قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1362 اضافه می‌گردد.» بند ج نیز محل کار پزشکان را تابع قرارداد فیمابین قرار داده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی دانسته است، تبصره بند مذکور نیز مقرر داشته است: «وصول هرنوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطبهای استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر در صورتی که در متن قرارداد بین مؤجر و مستأجر ذکر نشده باشد ممنوع است.» در خصوص دفتر وکلاء نیز چنین مناقشاتی وجود داشت که نهایتاً منجر به صدور رأی وحدت رویه از سوی هیأت عمومی دیوان عالی کشور گردید، این رأی مقرر می‌دارد: «نظر به اینکه شغل وکالت دادگستری تابع قانون خاص بوده و طبق آیین‌نامه مقررات مربوط به خود، دفتر آن محلی است برای پذیرایی موکلین و تنظیم امور وکالتی، که در واقع به اعتبار شخص وکیل اداره می‌شود نه به اعتبار محل کار و نیز در زمره هیچیک از مشاغل احصاء شده در ماده 2 قانون تجارت نبوده و به لحاظ داشتن مقررات خاص به موجب تبصره ماده 2 قانون نظام صنفی مصوب 13/4/59 شورای انقلاب اسلامی از شمول مقررات نظام صنفی مستثنی می‌باشد لذا به اقتضای مراتب فوق دفتر وکالت دادگستری را نمی‌توان از مصادیق محل کسب و پیشه و تجارت و مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 56 دانست بلکه مشمول عمومات ق.م و قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 62 می‌باشد…» کلیت رأی مذکور و تسری آن به تمام موارد چندان قابل قبول نیست چراکه در مواردی که دفاتر وکالت به صورت مؤسسه حقوقی و با همکاری تعدادی از وکلا اداره می‌شود، خود مکان فعالیت نیز می‌تواند واجد اعتبار باشد و افرادی به تبع آن مراجعه نمایند که تفصیل این مطلب مجال دیگری را می‌طلبد، ولی بعنوان قاعده کلی می‌توان گفت، عملاً ممکن نیست مرز دقیق و مشخص را بین اماکن مسکونی و تجاری ترسیم نمود بلکه باید با تعیین خطوط کلی تشخیص مصادیق آن را به عهده دادگاه گذاشت.

بند دوم- اماکن تجاری برای شناخت اماکن تجاری محتاج به تعریف تاجر می‌باشیم، ماده 1 قانون تجارت در این راستا مقرر می‌دارد: «تاجر کسی است که شغل معمولی خود را معاملات تجاری قرار دهد.» مواد 2 و 3 و 4 قانون تجارت نیز معاملات تجاری را به تفصیل بیان نموده‌اند، لذا اماکن تجاری علی‌الاصول محلهایی هستند که تجار یا کسبه جزء در آنها به فعالیت تجاری اشتغال دارند.

مطابق دستورالعمل شماره 3/1/24150- مورخ 30/11/1369 وزارت کشور نیز واحد تجاری عبارت است از کلیه ساختمانهایی که برابر تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداریها به منظور استفاده کسب و پیشه و تجارت احداث گردیده یا در آنها واحدهای صنفی تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت داشته باشند.

براساس همین دستورالعمل واحدهای اداری عبارتند از کلیه ساختمانهای دولتی و نهادهای انقلاب اسلامی.

بدیهی است که سایر ساختمانهایی که از شمول ساختمانهای تجاری- مسکونی و صنعتی خارج باشند مشمول تعریف «واحد اداری» می‌شوند.

تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری نیز مقرر داشته است: »شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده است مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند…» ذیل این تبصره نیز بیان می‌دارد؛ دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود.

قسمت آخر تبصره فوق‌الذکر با ذکر عبارت «از نظر این قانون» این مفهوم را به ذهن متبادر می‌کند که این مشاغل فی نفسه تجاری هستند ولی تنها از نظر این قانون تصدی آنها بوسیله مالک استفاده تجاری محسوب نمی‌شود، که البته بسیار بعید است که قانونگذار چنین هدفی داشته باشد، بلکه به نظر می‌رسد، صرفنظر از مناقشات احتمالی می‌خواهد بگوید در محدوده این قانون و تنها از نظر این قانون تصدی به این مشاغل توسط مالک تجاری محسوب نمی‌شود، و با تصدی آنها به وسیله غیر مالک استفاده تجاری محسوب می‌گردد.

بهرحال در خصوص اماکن تجاری نیز همچون اماکن مسکونی نمی‌توان محدوده مشخصی را ترسیم نمود لذا امروزه بسیاری از مشاغل وجود دارند که در چهارچوب قوانین تجارب به مفهوم صرف آن نمی‌گنجد و اگر انتظار داشته باشیم قانونگذار ضوابط کلی و فراگیری برای تشخیص امکنه تجاری و محل کسب تعیین نماید نیز توقع محالی است و با فهرست بی‌پایان از انواع مشاغل روبرو می‌شویم که در هرحال و در هر زمان در معرض تغییر خواهد بود.

باید ملاک تشخیص را به عهده دادگاه گذاشت و از طرفی توجه داشت هر محلی را که مستأجر در آن ساکن نباشد، و به منظور محل کار مورد استفاده قرار گیرد، باید محل تجاری به شمار آورد.

ممکن است گفته شود این فرض کلی به ضرر موجرینی است که به واقع قصد داشته‌اند مستأجر از محل مورد اجاره برابر سند اجاره استفاده مسکونی بنماید اما مستأجر برخلاف قصد اولیه به امر تجارت مشغول گشته است، ولی اگر در ماههای اول، موجر اقامه دعوی بنماید و مخالفت خود را بر تغییر نحوه استفاده از مورد اجاره به طرق مختلفه عنوان نماید، حق قانونی و شرعی خود را مطالبه نموده و دادگاه نیز به این اعتراض رسیدگی می‌کند.

البته با توجه به اینکه قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 76 پرداخت سرقفلی به مستأجر را منوط به دریافت آن کرده است.

و دیگر مانند گذشته نیست که موجری که سرقفلی نگرفته باشد هنگام تخلیه ملزم به پرداخت آن باشد بحث کاربری از مسکونی به تجاری دیگر اهمیت گذشته را ندارد، و تنها در خصوص اماکن تجاری مشمول قانون 1356 می‌تواند حائز اهمیت باشد.

وانگهی ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 76 با بیان این امر که هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاه واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت دارد.

این مفهوم را می‌رساند که مجوز دریافت سرقفلی کاربری تجاری ملک است.

لذا در اجاره ملک مسکونی اگرچه منظور طرفین اشتغال به تجارت خاصی باشد دریافت سرقفلی در چنین موردی وجاهت قانونی ندارد، این مباحث به تفصیل در فصل دوم بیان خواهد شد.

مبحث اول- تعهد به پرداخت اجاره‌بها وجود عوض در مقابل منافع تملیکی از ارکان عقد اجاره می‌باشد و بدین لحاظ گفته شده: «عدم تعیین اجاره، یا توافق درباره بی‌عوض بودن اجاره، عقد را باطل می‌کند.

به بیان دیگر، وجود عرض مقتضای ذات اجاره است و با قرارداد خصوصی نمی‌توان این وصف را از اجاره گرفت» برخی نیز با قیاس اجاره بی‌اجرت به بیع بی برخی نیز با قیاس اجاره بی‌اجرت به بیع بی‌ثمن آن را باطل پنداشته‌اند.

قانون مدنی در بند سوم ماده 490 مقرر داشته است: «مستأجر باید مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً‌ باید بپردازد» پرداخت فوری تمام مال الاجاره در بدو انعقاد عقد در صورت عدم تعیین مواعدی خاص ناشی از تملیکی بودن عقد اجاره می‌باشد که ماده 466 ق.م به‌ آن اشاره دارد.

فقها نیز اجاره را عقدی تملیکی دانسته و برخی نیز صراحتاً گفته‌اند: «شکی نیست که به مجرد اجرای صیغه وجه اجاره ملک موجر می‌شود، چنانکه منفعت ملک مستأجر می‌شود.» در توجیه این اشکال که منافع آینده معدوم است و نمی‌تواند موضوع تملیک قرار گیرد، بعضی گفته‌اند وجود تقدیری دارد.

این گفته، اگر نگوییم بازی با الفاظ است، بدین معنی است که احتمال وجود مال آینده نیز قابل تملیک است؛ امری که به دشواری در حقوق پذیرفته می‌شود.

پس بهتر است که گفته شود عقد تملیکی می‌تواند سبب تملیک مال آینده نیز قرار گیرد و تحقق تملیک منوط به وجود آن مال شود.

فی‌الحال به بررسی موضوعات پیرامون این تعهد مستأجر می‌پردازیم.

گفتار اول- تعیین میزان اجاره بها اصل بر این است که موجر و مستأجر در تعیین مقدار اجاره بها از آزادی برخوردارند؛ به عبارت دیگر اراده و خواست طرفین حاکم بر مورد می‌باشد، و این اجاره بها ممکن است در قرارداد میعن و در اجاره نامه قید گردیده باشد و یا اینکه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد که در فرض اخیر میزان اجاره بها همان است که بین مؤجر و مستأجر مقرر شده و یا اینکه عملاً رد و بدل گردیده است.

اجاره بهایی را که مورد توافق طرفین قرارگرفته اصطلاحاً‌ «اجرت‌المسمی» یا «مال‌الاجاره» و گاه «اجرت» می‌نامند.

مقدار اجرت‌المسمی تا پایان مدت اجاره ثابت و تغییرناپذیر است و طرفین نمی‌توانند به بهانه کم یا زیاد شدن هزینه زندگی، درخواست تعدیل آن را کنند، لیکن اگر پس از انقضای مدت اجاره مستأجر به تصرفات خود در عین مستأجره ادامه دهد به لحاظ اینکه در این باره رابطه قراردادی وجود ندارد بناچار مستأجر باید بدل منافعی را که استیفاء کرده یا از بین برده است به مؤجر بدهد.

این بدل بهای واقعی منافع می‌باشد و چون با ملاحظه اجاره امثال مورد اجاره تعیین می‌گردد «اجرت المثل» یا‌ «بهره نما» نامیده می‌شود.

ماده 494 ق.م نیز در این خصوص تصرفات مستأجر پس از انقضای مدت اجاره مقرر می‌دارد: «عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد مؤجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجاره داده که مجاناً‌ استفاده نماید.» با وجود این، هرگاه مستأجر با رضای مؤجر به تصرف خود پس از پایان اجاره نیز ادامه دهد، ظاهر این است که طرفین خواسته‌اند «اجرت المثل» برابر با «اجرت المسمی» باشد: یعنی اجاره به همان بهای پیشین ادامه یابد (مستفاد از ماده 501 ق.م) پس، تا زمانیکه یکی از آن دو اراده خود را درباره فسخ این رابطه اعلام نکرده است، طرفین به این پیمان ضمنی پایبند هستند.

بند 4 ماده 6 قانون مالک و مستأجر مصوب 1339 و روابط خصوص افراد گردیده و این مداخله نیز بیشتر در جهت حمایت از قشر عظیم اجاره نشین و تثبیت اجاره بها بوده است.

در ایران اولین قانونی که به منظور تعدیل مال‌الاجاره به تصویب رسیده قانون مصوب اول دیماه 1317 به نام قانون «تعدیل مال الاجاره» بود.

که ماده 3 آن مقرر می‌داشت: «مأخذ مال‌الاجاره املاک نامبرده در ماده اول هرچند که از مدت اجاره آنها سه سال یا بیشتر باقی مانده باشد در مدت 3 سال از تاریخ اجرا این قانون بیش از حداکثر مال الاجاره آنها در ماه مهر هزار و سیصد و پانزده نخواهد بود.» دکتر میلسپو نیز با استفاده از اختیارات تفویضی مقرراتی را در خصوص تعدیل مال الاجاره‌ها در سال 1322 به تصویب رساند و قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال 1339 نیز در ماده 3 مقرراتی را در خصوص تعدیل مال‌الاجاره در برداشت.

قانون مؤجر و مستأجر مصوب 1356 نیز که در بسیاری از شهرها بر روابط استیجاری حاکم بوده مقرراتی را در خصوص تعدیل مال‌الاجاره دربردارد.

که این مقررات به نوبه خود موانعی در جهت جلوگیری از افزایش بی‌رویه اجاره‌بها بوده است.

بعد از انقلاب اسلامی بعضی از مواد این قانون از جمله ماده 4 آن که در خصوص تعدیل اجاره‌بها بود تغییر پیدا کرد ماده مذکور که در سال 58 به تصویب رسید مقرر می‌دارد: «مؤجر و مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌بها بنماید مشروط به اینکه مدت اجاره مقتضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد…» لایحه قانونی‌ای نیز به منظور تقلیل اجاره‌بهای اماکن مسکونی در سال 1358 به تصویب شورای انقلاب رسید و در آن اجازه داده شده مستأجرین محلهای مسکونی بتوانند 20 درصد اجاره‌بهایی را که به مالکین می‌پرداختند کسر و بقیه را به آنان بپردازند.

پس از این تحولات قانون روابط مؤجر و مستأجر در سال 62 در 15 ماده به تصویب رسید، ماده 14 این قانون جهت رفع مشکل مسکن در شهرها و ضرورت تثبیت اجاره‌بها در مراکز استانها و شهرهای بزرگ برای مدت 5 سال به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده بود براساس آیین‌نامه‌ای که به تصویب وزارتخانه مذکور و وزارت دادگستری می‌رسد اجاره‌بهای واحدهای مسکونی را با توجه به سطح زیربنا و کیفیت ساختمان و نوع بنا و مقتضیات محلی و منطقه‌ای تعیین و اعلام نمایند و چنانچه مؤجر بیش از قیمت اعلام شده از مستأجر وجهی اضافی دریافت می‌داشت به درخواست مستأجر و به حکم دادگاه به پرداخت مبلغ اضافی به نفع مستأجر محکوم می‌گردید.

آیین‌نامه فوق‌الذکر به نام آیین‌نامه نحوه تعدیل و تثبیت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی شهر تهران در 6 تیرماه 1363 در جلسه مورخ 6/4/63 هیأت وزیران به تصویب رسید.

و مقرر شد حداکثر ظرف شش ماه آیین‌نامه تعدیل و تثبیت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی برای کلیه شهرهای مندرج در ماده 14 قانون مذکور تهیه و جهت تصویب به هیأت ارسال گردد.

ماده 1 این آیین‌نامه مقرر می‌دارد: «حداکثر مبلغ اجاره‌بهای ماهانه واحد مسکونی نباید از ده برابر مبلغ تعیین شده در قبض عوارض سالیانه نوسازی شهرداری آن ملک در اسفند 62 (قبل از وضع بخشودگی و بدون محاسبه جریمه دیر پرداخت) و با توجه به تبصره 2 این ماده و مبالغ مندرج در ماده 2 آیین‌نامه تجاوز نماید.» پس از این تحولات در نهایت قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 76 به تصویب رسید این قانون اجاره کلیه اماکن را از تاریخ لازم‌الاجرا شدن مشمول مقررات قانون مدنی و مقررات این قانون و شرایط مقرر بین طرفین می‌داند، و فاقد هرگونه جنبه حمایتی و یا راهکارهایی جهت تعدیل و تثبیت اجاره‌بها می‌باشد و همانگونه که گفته شد با الهام از موازین فقهی با فرض تعادل در توان طرفین عقد اجاره تدوین گردیده است.

لذا قانون مذکور بدون هیچگونه تغییر و تحول درمورد تعیین و پرداخت مال‌الاجاره پذیرای مقررات مذکور در قانون مدنی گردیده است.

گفتار دوم- محل و موعد پرداخت اجاره بها بند اول- محل پرداخت در مواد راجع به اجاره در قانون مدنی در مبحث بیع در برگیرنده تمام عقود معاوضی و از جمله اجاره می‌باشد.

ماده 375 ق.م در این خصوص مقرر می‌دارد: «مبیع باید در محلی تسلیم شود که عقد بیع در آنجا واقع شده است مگر اینکه عرف و عادت مقتضی تسلیم در محل دیگر باشد و یا در ضمن بیع محل مخصوصی برای تسلیم معین شده باشد.» قاعده مذکور همانگونه که از مفهوم صریح ماده نیز برمی‌آید امری نمی‌باشد و طرفین می‌توانند برخلاف آن توافق نمایند و رسوم تجاری نیز در صورت مغایرت با حکم ماده مقدم بر آن می‌باشد.

احکام راجع به تسلیم مبیع اصولاً‌ درمورد تأدیه ثمن نیز جاری می‌باشد بنابراین محل پرداخت ثمن نیز همان محل تسلیم مبیع، یعنی محل انعقاد عقد می‌باشد؛ حال چه ثمن کلی یا عین معین باشد، اجاره بها چون در بدو عقد اجاره صورت عدم تعیین موعد یا اقساطی معین، باید نقداً‌ و فی‌المجلس پرداخت گردد، لذا با سادگی پرداخت آن در محل انعقاد عقد ممکن است، ولی در صورتی که جهت پرداخت اجاره بها همانگونه که امروزه مرسوم است مواعدی تعیین گردیده باشد، پرداخت در محل انعقاد عقد ممکن است در مواردی مستأجر را دچار مشکلاتی نماید و مطلوب طرفین نیز نباشد، که در چنین مواردی می‌توان به عرف نسبتاً‌ فراگیر موجود در جامعه در حین مواردی می‌توان به عرف نسبتاً موجود در جامعه مبنی بر اینکه مستأجر باید اجاره‌بهای ماهیانه را در محل اقامت مؤجر یا به حساب بانکی وی پرداخت نماید تمسک جست و حکم این عرف مطابق م375 ق.م بر قاعده پرداخت در محل وقوع عقد ارجحیت دارد.

مخارج پرداخت اجاره بها نیز وفق مواد 281 و381 به عهده مستأجر می‌باشد چراکه مستأجر مدیون می‌باشد و مطابق قاعده کلی چون ملتزم به انجام عملی گردیده باید نسبت به انجام لوازم و مقدمات آن نیز ملتزم گردد.

در فقه اسلامی نیز در خصوص محل تأدیه دین گفته شده نظریه کلی و عامی در مورد موضوع مذکور دیده نمی‌شود ولی با استفاده از بعضی از قواعد و احکام قرض و رد ثمن در بیع می‌توان نظریه اسلامی را استنباط نمود: در عقد قرض پرداخت قرض لازم اس در مکان اقراض باشد ولی اگر مقرض مستقرض را در محل دیگری بیابد و مطالبه قرض را در آن شهر از مستقرض بنماید مئونه حملی برای دین نباشد همانند وجه نقد در این صورت بر مستقرض لازم است که در محل مطالبه آن را پرداخت کند چراکه پرداخت در هریک از این دو محل فرقی ندارد ولی در همین مثال اگر در مورد قرض از اموالی باشد که احتیاج به مخارج دارد مستقرض می‌تواند پیشنهاد پرداخت نماید.